La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a profondément renforcé l’arsenal de lutte contre la location meublée touristique dans les zones tendues. Tout d’abord, le législateur a élargi la définition du local à usage d’habitation, désormais appréciée sur une période de trente années.
Par ailleurs, il a durci les conditions d’autorisation, notamment au regard de la performance énergétique des logements. En outre, les communes disposent de nouveaux pouvoirs de régulation. Elles peuvent désormais abaisser la durée maximale de location des résidences principales à 90 jours par an et imposer un contrôle renforcé de l’affectation des biens.
Enfin, le plafond de l’amende civile en cas de changement d’usage illicite a été porté à 100 000 € par logement.
Ce durcissement a été strictement encadré par la Cour de cassation dans son avis du 10 avril 2025. La Haute juridiction a rappelé que l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation constitue une sanction ayant le caractère d’une punition, soumise au principe de non-rétroactivité de la loi pénale plus sévère. En conséquence, les nouvelles règles issues de la loi Le Meur, notamment l’élargissement de la qualification du logement à usage d’habitation et l’aggravation des sanctions, ne peuvent pas s’appliquer aux changements d’usage intervenus avant le 21 novembre 2024. Pour ces faits anciens, seules les dispositions antérieures demeurent applicables.
Les premières décisions rendues en 2025 illustrent cette approche jurisprudentielle désormais bien établie. Aux termes d’une ordonnance de référé rendue le 23 juillet 2025 par le Tribunal judiciaire de Paris , relatif à des locations touristiques antérieures à la réforme, le Tribunal a appliqué l’ancien régime et prononcé des amendes de 10 000 € à l’encontre du propriétaire et de 25 000 € contre la société de gestion, ainsi que des sanctions pour défaut d’enregistrement.
À l’inverse, par ordonnance rendue en octobre 2025, le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris a considéré qu’en l’espèce les locations s’étant poursuivies après l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, par conséquent, le Tribunal a appliqué le nouveau régime renforcé, prononçant une amende de
30 000 € et ordonnant le retour effectif du local à l’usage d’habitation sous astreinte.
Il ressort de ces décisions une lecture désormais duale du contentieux de la location touristique. En effet, pour les faits antérieurs à novembre 2024, la loi Le Meur demeure neutralisée par le principe de non-rétroactivité, offrant de réelles marges de défense. En revanche, dès lors qu’une location est constatée après cette date, le nouveau régime s’applique pleinement, avec des sanctions alourdies, une qualification facilitée du changement d’usage et un contrôle renforcé de l’affectation future des logements.
La jurisprudence récente, à la lumière de la loi Le Meur, fait émerger trois enseignements majeurs. D’abord, si les faits antérieurs à novembre 2024 restent protégés par le principe de non-rétroactivité, offrant encore de réelles marges de défense aux propriétaires, toute location constatée après cette date tombe pleinement sous le coup du nouveau régime, marqué par un durcissement significatif des sanctions, une qualification facilitée du changement d’usage et un contrôle renforcé de l’affectation des logements.
Ensuite, le risque financier devient désormais prohibitif. En effet, entre des amendes pouvant atteindre 100 000 euros par logement et des astreintes pouvant s’élever à 1 000 euros par jour, la location touristique non autorisée n’est plus économiquement soutenable, même dans les zones les plus prisées.
Enfin, la régularisation s’impose comme une nécessité absolue puisque face à un arsenal répressif aussi dissuasif, les propriétaires n’ont d’autre alternative que de cesser immédiatement toute activité irrégulière ou d’engager en urgence des démarches de mise en conformité, malgré un cadre administratif et financier désormais beaucoup plus contraignant.
La volonté du législateur comme celle des Tribunaux est clair : l’ère de la tolérance et du flou juridique est définitivement close, la location meublée touristique étant désormais strictement encadrée et lourdement sanctionnée en cas de manquement.
Un article signé Ariane Delion
